LA NORMATIVA SULLA CONFORMITA' DEI DATI CATASTALI

08 novembre 2010

— di Carmelo Di Marco 

LA NORMATIVA SULLACONFORMITA’ DEI DATI CATASTALI

E GLI EFFETTI SUGLI ATTI NOTARILI

 

1. Normativa

L’art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni in L. 30 luglio 2010 n. 122 aggiunge un nuovo comma 1-bis all’art. 29 L. 27 febbraio 1985 n. 52.

In base a questa integrazione normativa, con effetto dal giorno 1 luglio 2010gli atti pubblici e le scritture private autenticate che hanno per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti,ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere – a pena di nullità -oltre alla identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione degli intestatari può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Prima della stipula dei predetti atti, il notaioindividua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

L’Agenzia del Territorio ha emanato due successive Circolari per contribuire alla interpretazione e alla corretta applicazione della norma:

  • n. 2/2010 del 9 luglio 2010 (prima della conversione in legge del D.L.);
  • n. 3/2010 del 10 agosto 2010 (dopo la conversione in legge del D.L.).

La norma deve essere suddivisa in due parti:

  1. nella prima parte si persegue la conformità oggettiva degli immobili (la Circolare 2/2010 parla di “coerenza oggettiva”), cioè la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto;
  2. nella seconda parte si persegue invece laconformità soggettiva (o “coerenza soggettiva”, nel linguaggio dell’A.T.), cioè la corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle dei Registri Immobiliari.

Si sottolinea subito una importante distinzione: la conformità oggettiva è documentata attraverso una dichiarazione resa in atto dalla parte che dispone dell’immobile (o in alternativa da un tecnico abilitato); la conformità soggettiva è invece oggetto di un accertamento demandato dalla norma al notaio.

Per comprendere la ratio della norma, la si deve leggere in collegamento con gli altri commi dell’art. 19, dedicato alla istituzione della “Anagrafe Immobiliare Integrata”: si prevede il rilascio da parte dell’Agenzia del Territorio di una “attestazione integrata ipotecario-catastale”, che riporterà i dati e le informazioni desumibili dai due registri (Catasto / Registri Immobiliari), allo scopo di individuare i soggetti titolari di diritti reali sull’immobile.

I primi destinatari saranno l’Erario e i Comuni, che avranno in questo modo uno strumento per individuare correttamente gli immobili da sottoporre ad imposte e i soggetti tenuti a pagarle.

Per raggiungere questo obiettivo, è necessario che le banche dati da integrare siano aggiornate sotto il profilo sia oggettivo che soggettivo.

Per questa ragione, si prevede che entro il 31 dicembre 2010 i titolari di diritti reali su immobili che non risultano dichiarati in Catasto devono presentare la relativa dichiarazione di aggiornamento catastale; lo stesso obbligo grava sui titolari di immobili che abbiano subito interventi tali da variarne la consistenza o la destinazione (senza che abbia avuto luogo la conseguente variazione catastale).

2. L’ambito di applicazione della norma

In primo luogo, deve trattarsi di atti tra vivi, che determinino il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali di godimento (sono esclusi i diritti reali di garanzia, quali le ipoteche).

Deve trattarsi di atti stipulati nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Deve trattarsi di atti che abbiano ad oggetto fabbricati già esistenti (si chiarirà in seguito come debba intendersi questa espressione).

Rientranoquindi certamente nell’ambito di applicazione della normativa:

  • la compravendita;
  • la permuta (almeno uno dei due beni deve essere un fabbricato già esistente);
  • la donazione;
  • l’assegnazione a soci di società (anche cooperativa);
  • la datio in solutum (trasferimento in luogo dell’adempimento di un debito);
  • la transazione (se comporta il trasferimento o la costituzione o la divisione di diritti reali);
  • il conferimento in natura a beneficio di società;
  • la costituzione di rendita vitalizia (e di figure atipiche prossime);
  • la cessione o il conferimento in natura di azienda comprendente i beni in oggetto;
  • il “patto di famiglia”;
  • la comunione convenzionale;
  • l’atto costitutivo di Trust;
  • la divisione e la divisione "a stralcio";
  • la costituzione di diritti di servitù (se il fondo servente è un fabbricato esistente);

Non vi rientrano, invece:

  • i testamenti e la pubblicazione di testamenti;
  • l’accettazione e la rinuncia di eredità;
  • la costituzione di fondo patrimoniale non traslativa;
  • il comodato;
  • la locazione;
  • il leasing (N.B. non il trasferimento alla società di leasing, né il riscatto dalla società di leasing: questi sono atti inclusi nell’ambito di applicazione della norma);
  • l’affitto di azienda comprendente i beni in oggetto;
  • l’atto di identificazione catastale;
  • gli atti di cessione di partecipazioni in società proprietarie dei beni in oggetto;
  • il decreto di trasferimento a seguito di procedure esecutive;
  • la costituzione di ipoteca (mutuo; apertura di credito); la surroga ipotecaria; la cancellazione totale o parziale di ipoteca;
  • la costituzione di “vincoli di destinazione” (art. 2645 bis c.c.);
  • la convenzione urbanistica e gli atti di obbligo edilizio;
  • il c.d. “Trust auto dichiarato”;
  • la vendita di cosa futura;
  • la c.d. “precostituzione di condominio”.

Sorgono dubbi con riferimento agli atti di trasformazione e di fusione o scissione societaria:

  • la trasformazione ha certamente effetti non traslativi (il soggetto rimane lo stesso, cambia solo la sua tipologia), quindi si può ritenere esclusa dall’ambito di applicazione della norma (ciò non toglie, lo si ricorda, l’obbligo di procedere alla voltura catastale e l’opportunità di provvedere alla trascrizione). Analoghe considerazioni possono essere fatte per gli atti o le delibere di cambiamento della ragione sociale o della denominazione sociale;
  • la fusione e la scissionesono oggi considerate prevalentemente come atti che determinano una modifica dell’organizzazione societaria (opinione recentemente condivisa anche dalla Cassazione), e non come atti che determinano un trasferimento da un soggetto ad un altro. Tuttavia, in questo caso qualche dubbio in più appare legittimo: la pubblicità nei Registri Immobiliari è infatti – in questi casi – necessaria, dal momento che l’intestazione del diritto sull’immobile cambia (anche laddove non si consideri la fattispecie come traslativa ma solo come modificativa). Si richiama il dibattito sulla “tipicità” degli atti soggetti a trascrizione: più convincente appare la tesi che considera tipici gli effetti che richiedono trascrizione. Alla luce di queste considerazioni (effetto consistente nello spostamento della titolarità del diritto, sia pure a seguito di vicenda modificativa e non traslativa), si ritiene opportuno applicare la normativa agli atti di fusione e di scissione.

Altri casi particolari:

  • contratto preliminare: di per sé non determina alcuno degli effetti contemplati nella norma, tuttavia una irregolarità catastale può determinare l’impossibilità di dare esecuzione al contratto preliminare. Per questa ragione, il preliminare può essere stipulato anche qualora manchi la conformità oggettiva o quella soggettiva, ma la soluzione di questo problema deve essere disciplinata, in modo che esso sia superato prima della sottoscrizione del contratto definitivo;
  • vendita di bene altrui: non determina trasferimento, ma l’obbligo di procurare il trasferimento (il venditore deve acquistare il diritto che ha venduto, oppure deve farlo acquistare al compratore direttamente da parte dell’attuale titolare). E’ comunque consigliabile che ci si assicuri della sussistenza della conformità oggettiva.

Per quanto riguarda la tipologia dei diritti, la norma in commento si applica a tutti di diritti reali di godimento (proprietà, “nuda” proprietà, usufrutto, uso, abitazione e servitù), non ai diritti reali di garanzia(ipoteca).

Poiché la norma fa riferimento al trasferimento, alla costituzione e alla divisione, si ritiene che non si applichi agli atti di rinuncia abdicativa.

Sotto il profilo quantitativo, la norma si applica indifferentemente tanto che si tratti dell’intero diritto, quanto che si tratti di una quota di diritto.

3. I beni interessati dalla norma

La norma si riferisce testualmente ai “fabbricati già esistenti”.

Per sapere se un fabbricato può essere considerato esistente, ci sono due definizioni offerte dalla normativa vigente:

  • l’art. 31 L. 47/1985 (legge sul primo “condono edilizio”) definisce in questo modo il fabbricato in cui è stato eseguito il rustico e ultimata la copertura;
  • l’art. 2645bis Cod. Civ. (in tema di trascrizione dei preliminari) fa invece riferimento all’immobile in cui sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e con copertura completata.

E’ quindi sufficiente che esista la struttura essenziale del fabbricato, non rilevano impianti, finiture e accessori.

Ciò origina un importante problema interpretativo e applicativo riferito alla norma che si sta analizzando: la legge infatti non prevede l’obbligo di denuncia dei fabbricati al catasto dal momento della loro venuta ad esistenza.

L’art. 28 R.D. 562/1939 prevede infatti l’obbligo di dichiarazione al catasto entro trenta giorni dal momento in cui il fabbricato diventa abitabile o servibile per l’uso al quale è destinato.

Questa norma deve però considerarsi parzialmente abrogata, per quanto attiene al termine di trenta giorni in essa contemplato: infatti gli artt. 24 e 25 D.P.R. 380/2001 (T.U. Edilizia) prevedono che entro quindici giorni dall’ultimazione delle finiture, il titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la D.I.A. deve presentare al S.U.A.P. la domanda del certificato di agibilità accompagnata dalla richiesta di accatastamento. Il S.U.A.P. trasmette tale certificato al catasto. Ciò significa evidentemente che la domanda di accatastamento deve sussistere prima che venga richiesta l’agibilità.

Comunque, anche sulla base delle norme del T.U.Edilizia, la richiesta di accatastamento presuppone che l’edificio abbia anche le finiture ultimate e sia quindi abitabile o idoneo all’uso.

D’altro canto, per gli immobili non ancora ultimati e non ancora diventati agibili la richiesta di accatastamento, pur non essendo obbligatoria, non è neanche vietata o esclusa: l’art. 3 R.D. 562/1939 prevede infatti che, ai soli fini della identificazione catastale, possono essere iscritti in catasto, senza rendita catastale ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, i fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione (come pure le costruzioni degradate, i lastrici solari, le aree urbane).

Riassumendo, si deve distinguere tra:

  1. fabbricati esistenti ma non idonei ad essere dichiarati agibili, i quali possono (ma non devono) essere iscritti nel Catasto Fabbricati al fine della loro identificazione, senza attribuzione di rendita catastale. La loro iscrizione si opera mediante la presentazione dell’elaborato planimetrico, e l’attribuzione di categorie “fittizie” quali F/2 (unità collabenti), F/3 (unità in corso di costruzione), F/4 (unità cin corso di definizione, es. la stanza che viene staccata da un appartamento per essere poi trasferita al proprietario confinante che la fonderà con la sua unità); F/5 (lastrici solari). Per questi immobili non sarà dovuta, né possibile, la presentazione della planimetria catastale(Circolare 9/T del 2001 dell’Agenzia del Territorio);
  2. fabbricati esistenti e ultimati, cioè muniti di impianti e finiture, e quindi idonei ad essere dichiarati agibili: questi immobilidevono essere iscritti nel Catasto Fabbricati entro i 15 giorni successivi all’ultimazione delle finiture e la domanda di iscrizione al catasto deve essere allegata alla richiesta del certificato di agibilità. Alla loro iscrizione nel Catasto Fabbricati si procede mediante presentazione della planimetria catastale e dell’elaborato planimetrico, nonché mediante attribuzione della categoria catastale in base alla destinazione d’uso.

Individuate le due sotto-categorie dei “fabbricati esistenti”, se torniamo alla lettura della norma osserviamo che essa prosegue disciplinando le menzioni da inserire negli atti aventi ad oggetto “unità immobiliari urbane”.

Per capire di cosa si tratta, e quando un “fabbricato esistente” sia anche una “unità immobiliare urbana”, è utile l’art. 5 R.D. 652/1939, il quale definisce in tal modo ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio.

L’art. 2 D.M. 28/1998 dice poi che l’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato o da un fabbricato o da un insieme di fabbricati o da un’area che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Quindi perche un “fabbricato esistente” sia anche “unità immobiliare urbana” occorre la sua idoneità a produrre un proprio redditoquesta caratteristica è propria solo dei fabbricati esistenti e ultimati, nella accezione sopra precisata (cioè idonei ad essere agibili o servibili per l’uso cui sono destinati, da presentare al catasto con planimetria e rendita catastale).

Quindi, la categoria delle “unità immobiliari urbane” è più ristretta di quella dei “fabbricati esistenti”.

In conclusione, si deve affermare che la norma in commento si applica solo ai fabbricati esistenti che costituiscano anche unità immobiliari urbane, cioè dichiarati agibili o idonei ad essere dichiarati agibili. In questo senso si pronuncia anche la Circolare A.T. 2/2010.

Il che equivale a dire che la norma si applica ai fabbricati già iscritti nel Catasto Fabbricati e a quelli per cui sussiste l’obbligo di tale iscrizione.

Sono invece esclusi dall’applicazione della norma:

  • i terreni inedificati;
  • i fabbricati “esistenti” ma non idonei ad essere dichiarati agibili (i quali possono essere iscritti in Catasto senza rendita, utilizzando una delle categorie fittizie, e senza planimetria catastale);
  • le unità immobiliari iscritte nel Catasto Fabbricati ma che per le loro caratteristiche non possono ricondursi alla categoria dei fabbricati (es. aree di corte scoperte in categoria F/1);
  • gli immobili “marginali”:
    1. manufatti con superficie coperta inferiore a mq. 8;
    2. serre;
    3. vasche per acquacoltura o accumulo per irrigazione;
    4. manufatti isolati privi di copertura;
    5. tettoie, pollai, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a m. 1,8 e di volumetria inferiore a mc. 150;
    6. manufatti precari non stabilmente infissi al suolo.

Questi ultimi tipi di immobili possono rientrare nell’ambito di applicazione della norma qualora siano dotati di autonoma suscettibilità reddituale; quelli di cui alle lettere a) e e) e quelle di cui alla lettera c) se rivestite con parametro murario, vi rientrano se sono accessori di una o più unità immobiliare ordinaria, nel qual caso devono essere iscritti in catasto insieme all’unità principale;

  • i fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze; i fabbricati destinati al culto; i cimiteri e loro dipendenze; i fabbricati di proprietà della Santa Sede;
  • i beni comuni non censibili: sono tutte le parti condominiali denunciate al Catasto mediante l’elaborato planimetrico, per le quali non si può presentare la planimetria catastale né indicare i dati di classa mento (cortili, vani scale, centrali termiche, ecc.);

Più dubbia è l’applicazione della norma ai beni comuni censibili (es. alloggio del portiere). Si ritiene che l’attestazione di conformità non sia necessaria se il trasferimento della quota avviene unitamente al trasferimento dell’unità immobiliare trasferita. Al contrario, la norma si applica se il bene comune censibile è oggetto di autonomo trasferimento da parte di tutti i condomini (il bene infatti perde la sua funzione di bene condominiale).

Anche l’A.T. (Circolare 3/2010) sposa questo orientamento, aggiungendo che la norma si applica non solo quando il bene comune censibile cessa di esserlo perché trasferito da parte di tutti i condomini, ma anche quando resta in proprietà di uno o più condomini per loro uso esclusivo (es. acquisto di quote da parte di un condomino; costituzione di usufrutto da parte di tutti a favore di uno solo). Si noti che in questi casi la norma troverà applicazione anche quando il solo condomino che ha conseguito il diritto lo trasferisce con successivo atto.

Si devono ritenere esclusi dall’applicazione della norma anche i beni comuni censibili che anziché essere intestati catastalmente come tali sono intestati catastalmente pro quota a tutti i condomini (fin tanto che conservano la natura di beni condominiali).

Altro caso particolare è quello dei posti auto scoperti di categoria C/6, la cui realizzazione provoca una definitiva trasformazione del terreno su cui insistono e che quindi possono essere ricompresi nell’ambito del concetto di “costruzioni” (dato confermato anche dalla disciplina urbanistica, che per il loro trasferimento impone la menzione dei titoli urbanistici, non l’allegazione del CDU).

Al contrario, sono esclusi dalla applicazione della norma iposti auto condominiali, ricavati su area comune spettante in comproprietà a tutti i condomini e posti a servizio del condominio (quindi rientranti tra i beni comuni condominiali ai sensi dell’art. 1117 C.C.).

Ciò vale sia per i posti auto iscritti in catasto come beni comuni non censibili, sia per quelli iscritti come beni comuni censibili di categoria C/6 (anche se, come si osservava in precedenza, fossero intestati pro quota a tutti i condomini).

Saranno iscritti come beni comuni non censibili quelli ricavati su area condominiale che non ha una inderogabile destinazione a parcheggio (es. il caso in cui i condomini abbiano deciso di parcheggiare su un cortile adiacente al fabbricato, senza diritti di uso esclusivo, che avrebbe anche potuto essere utilizzato diversamente): non sono da considerare come unità immobiliare autonoma, essendo privi di autonomia funzionale e di idoneità a produrre reddito.

E saranno iscritti in catasto come beni comuni non censibili anche i posti auto condominiali concessi “in uso esclusivo” a singoli condomini (il diritto di uso esclusivo di cui si parla non è infatti assimilabile ad un diritto reale di godimento, ma è frutto di una regolamentazione condominiale di portata obbligatoria, tutt’al più tale da originare una c.d. obligatio propter rem, cioè una “prerogativa” dell’unità abitativa – il diritto del suo proprietario di utilizzare in esclusiva un bene di proprietà condominiale – destinata a circolare con la proprietà della stessa unità abitativa, cioè una prerogativa “ambulatoria”).

Occorre prestare la massima attenzione nel distinguere questa ipotesi da quella in cui il singolo condomino abbia invece acquistato dagli altri condomini un vero diritto reale di godimento (caso nel quale dovrebbe sussistere un frazionamento catastale che permetta di identificare il bene oggetto del diritto in modo distinto dai beni condominiali).

Se invece l’area ha un vincolo inderogabile di destinazione a parcheggio, essa dovrà essere iscritta in catasto come bene comune censibile, in categoria C/6. L’inderogabilità deriva dal rispetto delle norme, succedutesi nel corso degli anni, che hanno stabilito la necessaria destinazione a parcheggio di un determinato numero di metri quadrati di superficie, in rapporto alla volumetria del fabbricato; o dal rispetto delle norme che prevedono la destinazione a parcheggio pubblico di una parte dell’area condominiale.

In ogni caso, se i posti auto sono “condominiali” nel senso sopra precisato, essi saranno comunque esclusi dall’applicazione della norma.

Un altro caso particolare è quello delle aree scoperte pertinenziali rispetto ad un fabbricato urbano,autonomamente iscritti nel Catasto Terreni. Ci si chiede se debbano essere iscritte nel Catasto Fabbricati per poi poter attestare la c.d. conformità oggettiva.

Anche qui si devono distinguere due casi. Ci sono aree pertinenziali prive di autonomia funzionale rispetto al fabbricato e aree pertinenziali che invece possono avere funzione propria, indipendente da quella del fabbricato.

L’art. 6 R.D. 652/1939 prevede che la richiesta di accatastamento del fabbricato deve estendersi alle aree e ai suoli che formano parte integrante del fabbricato. L’art. 56 lett. f) D.P.R. 1142/1949 prescrive di indicare nella denuncia di accatastamento del fabbricato le aree scoperte e le altre dipendenze annesse all’uso dell’unità immobiliare.

Quindi l’obbligo di accatastamento con il fabbricato di cui costituiscono pertinenza (con inserimento, quindi, nella sua planimetria catastale) riguarda solo le aree prive di una propria autonomia funzionale.

Quelle che invece la possiedono possono essere censite per conto proprio, anche nel Catasto Terreni, fatta salva la possibilità (non l’obbligo) di accatastarle unitamente al fabbricato.

Sollevano questioni specifiche i fabbricati rurali, i qualidevono essere tutti denunciati nel Catasto Fabbricati, restando però diversa (ai fini dell’esenzione dalle imposte dirette) la disciplina a seconda che il fabbricato possieda o meno i “requisiti di ruralità”.

Perché un fabbricato abitativo possa essere considerato rurale occorrein primo luogo che esso sia utilizzato quale abitazione:

  1. del soggetto titolare della proprietà o di altro diritto reale sul terreno per esigenze connesse all’attività agricola (il quale sia imprenditore agricolo professionale e sia iscritto nel Registro delle Imprese);
  2. oppure: dell’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduca il terreno (il quale sia imprenditore agricolo professionale e sia iscritto nel Registro delle Imprese);
  3. oppure: dei familiari dei soggetti di cui sopra e/o da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali;
  4. oppure: di uno dei soci o degli amministratori delle società agricole, aventi qualifica di imprenditore agricolo professionale (purchè anche il soggetto persona fisica di cui si tratta sia imprenditore agricolo professionale e sia iscritto nel Registro delle Imprese).

Il secondo requisito consiste nel fatto che il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie non inferiore a mq. 10.000 ed essere censito nel Catasto Terreni con reddito agrario. Bastano 3.000 mq. nel caso in cui il terreno sia adibito ad alcune specifiche colture.

Il terzo requisito attiene al volume d’affari delle attività agricole del soggetto, che deve essere superiore a metà del suo reddito complessivo (un quarto per i terreni situati in comuni montani).

Infine, non deve trattarsi di un fabbricato di categoria A/1 o A/8.

Il carattere della ruralità viene poi riconosciuto in tutti i casi alle costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento della attività agricola.

Può essere considerato rurale anche il fabbricato che non insiste sul terreno cui è asservito, purchè sia nello stesso Comune o in un Comune confinante.

In caso di contestazione del diritto reale sul fabbricato, i requisiti devono sussistere almeno in capo ad uno di essi.

In caso di pluralità di immobili abitativi sullo stesso terreno, i requisiti di ruralità devono essere accertati singolarmente in capo a ciascun fabbricato.

Ai nostri fini, la Circolare A.T.2/2010 ha chiarito che devono essere esclusi dall’applicazione della norma i fabbricati rurali censiti al Catasto Terreni che non abbiano subito variazioni né perso i requisiti soggettivi e oggettivi di ruralità ai fini fiscali.

Se invece il fabbricato è censito nel Catasto Fabbricati, la disciplina sarà applicata a prescindere dalla conservazione o meno dei requisiti di ruralità.

Questa posizione dell’A.T. appare discutibile, avendo la stessa Agenzia, nella stessa Circolare, affermato che tutti i fabbricati rurali (con o senza requisiti di ruralità), se e in quanto siano agibili o idonei ad essere dichiarati tali, devono essere iscritti nel Catasto Fabbricati. Per adesso questa contraddizione non è stata superata da alcuna posizione rettificativa.

4. Le menzioni in atto

Gli atti interessati che hanno per oggetto i beni ai quali si applica la normativa devono contenere sotto pena di nullità:

  • l’identificazione catastale (il che significa chel’atto è nullo qualora l’immobile, dovendo essere obbligatoriamente iscritto nel Catasto Fabbricati, non lo sia);
  • gli estremi di registrazione della planimetria catastale (o la sua allegazione, non imposta dalla norma ma certamente molto opportuna). La Circolare 2/2010 affronta il problema delle planimetrie non presenti in catasto, o non “accettabili” o non reperibili o non leggibile: a) se la planimetria non è presente, perché non sussisteva l’obbligo di presentarla, è necessario presentarla ex novo; b) se la planimetria è “non accettabile” (in base alle istruzioni per la formazione del Catasto Fabbricati), sarà necessario presentarne una nuova, allegata ad una pratica di variazione; c) se la planimetria non è reperibile o non è leggibile per cause non imputabili alla parte: se la parte ha una copia certificata o la “seconda copia per ricevuta”, può depositarla all’A.T. che la acquisisce in banca dati con una apposita annotazione; se invece la parte non possiede la copia di cui sopra, ma documenti da cui risulta che la planimetria era stata depositata, sarà cura dell’Ufficio compilarla, anche mediante sopralluogo. La parte può comunque ripresentare la planimetria mancante senza pagare tributi. Con la Circolare 3/2010 l’A.T. ha chiarito che non può considerarsi coerente la planimetria su cui il funzionario dell’Ufficio abbia riportato attestazioni di non conformità anche mediante annotazioni o evidenze grafiche che segnalino anomalie. Anche in questi casi sarà necessaria una nuova planimetria aggiornata. Se le planimetrie non sono state ancora presentate o non siano più reperibili, l’atto non può essere stipulato, perché l’interessato non può rendere la dichiarazione di conformità;
  • la dichiarazione di parte dei conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. In sostituzione, la attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. La dichiarazione, che non richiede la forma della dichiarazione sostitutiva di atto notorio,deve essere resa dal soggetto che dispone del diritto (“intestatario”), anche se diverso dall’intestatario catastale (qui si tratta infatti della c.d. conformità oggettiva, non della conformità soggettiva, che sarà attestata dal notaio). Il disponente che dichiara la conformità oggettiva potrebbe essere diverso tanto dall’intestatario catastale quanto dall’effettivo titolare del diritto: si pensi ai casi di acquisto “a non domino” che determina usucapione abbreviata; all’acquisto dall’erede apparente; alla vendita di un bene in regime di comunione legale da parte di uno solo dei coniugi (annullabile, non nullo); alla vendita di bene altrui. Se in alternativa alla dichiarazione di parte si fa ricorso alla attestazione del tecnico abilitato, non occorre una attestazione giurata, né sono prescritte particolari formalità redazionali. L’attestazione dovrà essere allegata all’atto.

 

Se la planimetria non riproduce fedelmente la configurazione reale attuale dell’immobile, occorre una denuncia di variazione con allegata la nuova planimetria (pagando tributi ed eventuali sanzioni).

In sede di conversione del D.L. si è precisato che la dichiarazione di conformità deve essere resa sulla base “delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Era questa l’impostazione che l’A.T. aveva assunto nella Circolare 2/2010: vuol dire che si deve guardare alla disposizioni in materia di catasto per sapere quando vi siano difformità che obbligano a presentare una nuova planimetria e quando, al contrario, si sia in presenza di mutazioni irrilevanti, che non determinano tale obbligo.

Sono rilevanti, cioè obbligano alla presentazione di una nuova planimetria, le modifiche che riguardano la consistenza o l’attribuzione della categoria e della classe, cioè i dati da cui dipende la rendita catastale.

Quindi, la nuova planimetria deve essere presentata nei seguenti casi:

  • modifiche di consistenza o di destinazione causate da ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, annessione o cessione di dipendenze, cambio di destinazione d’uso (es. il retrobottega che diventa parte della superficie destinata alla vendita);
  • rilevante redistribuzione degli spazi interni;
  • modifica dell’utilizzo di superfici esterne (balconi, terrazzi);

E’ irrilevante la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti eventualmente riportati sulla planimetria, la lieve modifica interna (es. spostamento di una porta o di un tramezzo, anche se varia la superficie dei vani, purchè non ne cambi il numero e la funzione); la modifica che non altera la consistenza dei fabbricati la cui consistenza è calcolata in metri quadrati o metri cubi.

In molti casi, per sapere se la difformità sia rilevante o meno, è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato.

La Circolare 2/2010 ha chiarito che comunque le Agenzie del Territorio accetteranno anche le variazioni inerenti a difformità irrilevanti ai fini della determinazione della rendita.

Quanto ai dati catastali di cui attestare la conformità, essi sono:

  • la classe;
  • la categoria;
  • la consistenza;
  • la rendita catastale (che dipende dai tre precedenti dati);
  • la zona censuaria (se indicata);
  • i dati identificativi (Sezione, Foglio, Mappale, Subalterno).

Non rilevano invece l’indirizzo e il piano (la cui indicazione errata può essere comunicata all’A.T. per farli correggere).

L’atto non può essere stipulato se la conformità della planimetria e dei dati manca, o se non viene dichiarata dal disponente o attestata dal tecnico. Il notaio non può ricevere l’atto in presenza di una dichiarazione negativa.

Cosa avviene se un immobile già censito al Catasto Fabbricati viene trasferito mentre è in atto la sua ristrutturazione? Si è in presenza di una “unità immobiliare urbana” non più conforme alla planimetria e ai dati catastali.

O si ritiene che si possa ancora fare riferimento a planimetria e dati precedenti alla ristrutturazione (poiché l’obbligo di presentare la variazione sussiste solo dopo l’ultimazione delle opere), e quindi si ritiene ammissibile in questo caso la stipula in presenza di una dichiarazione di “non conformità”, oppure, se si opta per la non derogabilità della norma, si deve prima della stipula presentare una variazione che porti l’immobile in categoria fittizia F/3 o F/4, con il conseguente declassamento dell’immobile da unità immobiliare urbana a fabbricato esistente non censibile. Così facendo, l’atto potrà essere ricevuto in assenza di qualsiasi dichiarazione di conformità oggettiva. La seconda soluzione è la più rigorosa, ma la più costosa. Si attendono prese di posizione dell’Agenzia del Territorio.

Cosa succede nel caso in cui la dichiarazione di parte che attesta la conformità oggettiva non sia veritiera? Si ritiene che la dichiarazione falsa non determini nullità dell’atto. Può determinare responsabilità civile e può integrare il reato di falso in atto pubblico.

5. Il notaio e la conformità soggettiva

Il notaio prima della stipula deve individuare gli intestatari catastali e verificare la conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Ciò rende in primo luogo inammissibile la dispensa del notaio dall’esecuzione delle ispezioni ipotecarie e catastali.

Gli accertamenti fatti dal notaio non devono obbligatoriamente essere menzionati in atto, ma la loro menzione si ritiene opportuna.

Il notaio può validamente ricevere l’atto anche laddove l’intestatario catastale e quello risultante dai registri immobiliari non coincidano.

La difformità può derivare:

  1. dal mancato “allineamento” dei registri catastali (es. voltura di atto precedente non eseguita);
  2. dal mancato “allineamento” dei registri immobiliari (es. mancanza di un atto trascritto che determini accettazione tacita di eredità);
  3. mancato “allineamento” di entrambi i registri.

In base alla norma in commento, si deve prima della stipula procedere al “pre-allineamento”, per consentire la c.d. conformità soggettiva.

La Circolare 2/2010 prevede il pre-allineamento quale obbligo (anche mediante menzione in atto e nella nota di trascrizione dei titoli che hanno dato luogo ai trasferimenti intermedi).

Se il mancato allineamento dipende dalla mandata registrazione da parte dell’Ufficio di una domanda di voltura presentata, è sufficiente presentare istanza presso il Contact Center o una domanda di voltura di preallineamento (senza pagare tributi e sanzioni).

Se non è possibile provvedere al pre-allineamento prima dell’atto, il notaio può comunque stipulare se per effetto dell’atto stesso o di altro atto ricevuto contestualmente dal notaio sia possibile ottenere la conformità soggettiva.

Ciò che deve tassativamente precedere l’atto è l’attività di verifica da parte del notaio. Se egli può garantire che la conformità soggettiva sia assicurata – anche dopo la stipula (o grazie ad essa), l’atto potrà essere ricevuto.

Pertanto sono ammessi gli atti “a cascata”, come pure gli atti che hanno come provenienza un trasferimento mortis causa non ancora trascritto: sarà importante che nell’atto siano indicate le circostanze che consentiranno di assicurare la conformità soggettiva.

Allo stesso modo sono consentiti gli atti in cui il disponente non sia né intestatario catastale né intestatario in base ai RR.II.: es. la vendita di un bene acquistato per usucapione (ma su questo punto è preferibile attendere che sia emessa e trascritta la sentenza); vendita di beni altrui.

Si ritiene che la conformità soggettiva possa essere attestata anche grazie alla consultazione di altri pubblici registri: si pensi alla società che cambia denominazione sociale con delibera non trascritta (non è obbligatorio trascriverla, solo volturarla). Il notaio potrà attestare la sussistenza della conformità soggettiva grazie alla consultazione del Registro delle Imprese, che gli permetterà di stabilire l’identità tra la società disponente (con il nuovo nome) e quella che risulta dal Catasto e dai RR.II..

Il mancato rispetto dei doveri di accertamento da parte del notaio non determina la nullità dell’atto, ma la sua responsabilità disciplinare e professionale.

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